چرا حباب قیمت املاک نیم قرن پابرجا مانده است؟ - وبلاگ باران علم

به گزارش وبلاگ باران علم، اخیرا محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی به موضوع حباب مسکن اشاره نموده وگفته است: در شرایط کنونی بازار مسکن به دلایل گوناگونی دچار نوسان است و این مساله موجب شده که قیمت آن با حباب روبرو گردد، از این رو نمی توان به صورت هیجان زده درباره مسائل مختلف حوزه مسکن از جمله قیمت مسکن و طرح اقدام ملی صحبت کرد. حباب قیمت پدیده ای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی اعم از مسکن (املاک و مستغلات)، سکه، طلا، ارز و سایر دارایی های با ارزش، به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن می رسد.

به گزارش اعتماد، بعضی از کاشناسان حوزه مسکن معتقدند؛ سالانه 4 تا 5 درصد به حاشیه نشینی در تهران اضافه نموده می گردد و نزدیک به نیم قرن است که همیشه از حباب مسکن صحبت می گردد، اما هرگز تخلیه نشده است. قیمت مسکن در سال 1399 فراتر از انتظارات تحلیلگران افزایش پیدا نموده است و حتی بر اساس رشد تورم یا نقدینگی و رشد قیمت دلار، باز هم افزایش قیمت ها در بازار مسکن فراتر از انتظار ها بوده است.

حباب مسکن از کجا نشات گرفته است؟

عباس اکبرپور کارشناس بازار مسکن معتقد است؛ سیاست بنگاه های املاک و دلالان موجب افزایش قیمت زمین و مسکن و وجود حباب در املاک شده است و این افراد با اعلام قیمت های غیر واقعی دلیل اصلی ناتوانی مردم در خرید مسکن شده اند.

اکبرپور، عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان در واکنش به سخنان محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در مورد وجود حباب در قیمت مسکن گفت: در همه بازار ها از دلار و سکه تا خودرو و... حباب وجود دارد و هیچ کدام از قیمت ها در حال حاضر واقعی نیستند. این استاد دانشگاه با اشاره به حجم بالای نقدینگی در بازار ها اضافه نمود: صاحبان این نقدینگی در این بازار ها از شاخه ای به شاخه دیگر می فرایند و قیمت ها را بالاتر از آنچه باید باشد مطرح می نمایند تا با سود بیشتر از تورم لجام گسیخته عقب نمانند.

اکبرپور با بیان اینکه قیمت واقعی مسکن این رقم هایی نیست که اعلام می گردد، توضیح داد: متاسفانه شاهد آن هستیم که بنگاه های املاک با ترغیب و تشویق صاحبان املاک به صورت تصنعی قیمت ها را بالا می برند و در زمان فروش تخفیف اندکی می دهند و باز هم این تخفیف با قیمت واقعی ملک همچنان فاصله دارد.

الزام بر تغییر قوانین پرداخت وام در ایران

این عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان ادامه داد: با این وجود تقاضا برای خرید ملک در بازار وجود دارد به خصوص خانه اولی ها که متقاضی خرید ملک هستند، اما با قیمت های نجومی روبرو می شوند و میزان نقدینگی آن ها هم محدود است و متاسفانه میزان وامی که بانک برای این افراد در نظر گرفته ناچیز است و این ارقامی که به عنوان وام برای خریداران ملک در ایران عنوان می گردد با عرف های بین المللی فاصله زیادی دارد.

اکبرپور ادامه داد: در حالی که در ایران بانک ها تنها 5 تا 10 درصد از منابع خرید یک ملک را به خریدار پرداخت می نمایند در سایر کشور های جهان این میزان معادل 5 برابر درآمد سالانه یک فرد و با بازپرداخت 30 ساله است.

این استاد دانشگاه با انتقاد از قوانین پرداخت وام برای خرید مسکن در ایران اضافه نمود: در ایران فردی که درآمد سالانه اش 1 میلیارد است با فردی که درآمد سالانه اش 20 میلیون است هیچ تفاوتی ندارد و ضمانت های یکسان از هر دو نفر دریافت می نمایند و سقف وام هم یکسان است این در حالی است که در هیچ جای جهان شرایط این گونه نیست.

اکبرپور ادامه داد: تا قبل از تحریم ها بانک مرکزی از صندوق بین المللی پول وام با بهره بسیار پایین دریافت می کرد و این منابع را بین بانک های عامل در ایران تقسیم می کرد و با پرداخت این منابع به عنوان وام به مردم و با بهره بالاتر درآمد خوبی کسب می کرد. هر چند نقش این منابع اقتصادی درصد قابل توجهی نبود، اما بسیار تاثیرگذار بود.

طراحی سیاست های تشویقی به جای تنبیهی

این عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان ادامه داد: یکی از موثرترین سیاست های تشویقی در کشور های دیگر این است که به افرادی که به سازمان های خیریه، خانه سالمندان، باشگاه های ورزشی و بیمارستان ها و ... کمک می نمایند معافیت اقتصادیاتی تعلق می گیرد یا اینکه از میزان بهره های بانکی وام شان کم می گردد و فردی که کمک می نماید از این طریق منتفع می گردد و میزان کمک مردم به یکدیگر نیز افزایش پیدا می نماید و در نتیجه مشارکت در جامعه بیشتر می گردد، این در حالی است که در ایران سیاست های تنبیهی بیشتر از سیاست های تشویقی است.

او اضافه نمود: تصدی گری دولت و اصرار بر ادامه سیاست های قبلی امروز بلای جان اقتصاد کشور شده و نبود معافیت ها و سیاست های تشویقی انگیزه مشارکت مردم را از بین برده است این در حالی است که بسکمک از کشور ها این راه ها را قبل تر از ما طی نموده اند و می توانند الگوی مناسبی برای ما باشند.

بنابراین گزارش، وزارت راه و شهرسازی به تازگی فرایند ارایه آمار کشوری مسکن را شروع نموده در گزارشی تازه فرایند تحولات مسکن با تکیه بر اقتصاد کلان را ارایه و به شاخص هایی همچون نوسانات قیمت مسکن و ارز، سهم ارزش اضافه نموده بخش مسکن و سهم بخش مسکن در هزینه خانوار پرداخته است.

تحولات قیمت مسکن در شهر تهران

این گزارش نشان می دهد در فاصله زمانی 10 ساله بین سال های 1388 تا 1398 سهم بخش مسکن در هزینه خانوار به بالاترین میزان خود یعنی 36 درصد رسیده که نسبت به سال 1388 به میزان 3.4 درصد افزایش یافته است. این شاخص برای شهر تهران در سال 1396 معادل 49 درصد بوده است. با توجه به این آمار و لحاظ این موضوع که قیمت مسکن از سال 1396 به بعد دچار جهش شده احتمالا مسکن بیش از 49 درصد هزینه های خانوار ها را در بر می گیرد.

تحولات قیمت مسکن در شهر تهران نیز صعودی است. آنالیز ها حاکی است که میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران، فرایند صعودی دارد. به طوری که میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران در 8 ماه نخست سال 98 معادل 12 میلیون و 617 هزار تومان بوده و در 8 ماه نخست سال جاری این رقم به 27 میلیون و 828 هزار تومان رسیده است.

تحولات قیمت مسکن در شهر تهران نیز اختلاف فاحشی را نشان می دهد. بر اساس آنالیز های اجرا شده معاملات آبان ماه سال جاری حاکی از میانگین متوسط خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی معادل 59 میلیون و 398 هزار تومان در منطقه یک است و این رقم برای منطقه 18شهر تهران معادل 11 میلیون و 904 هزار تومان است.